آنچه در این مطلب می خوانید:
در روند قانونی مزایدات همانطور که در مقالات قبلی به آن اشاره کردیم؛ تشریفاتی وجود دارد که یکی از آنها تعیین قیمت کارشناسی مزایده است. این تعیین قیمت به بهبود روند مزایدات کمک قابل توجهی می‌کند و بازه قیمت پیشنهادی را مشخص‌تر خواهد کرد. قیمت کارشناسی مزایده، در واقع حداقل قیمتی است که فروشنده حاضر است کالای خود را به آن قیمت بفروشد و این قیمت در ابتدای مزایده اعلام می‌شود. قیمت کارشناسی مزایده معمولا توسط کارشناس رسمی تعیین می‌شود.
بنابراین بها و قیمت پایه مزایده باید توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شود و خریداران با رعایت تشریفات قانونی، اقدام به ارائه قیمت پیشنهادی خود برای اموال مورد نظر کنند. فروشنده (شخص حقیقی یا حقوقی) نیز باید با بررسی قیمت‌های پیشنهادی، اقدام به انتخاب بالاترین قیمت پیشنهادی به عنوان خریدار کند. درواقع قیمت پیشنهادی به دنبال قیمت پایه اعلام می‌شود و قیمتی است که خریدار به عنوان حداکثر قیمتی که حاضر است برای کالا بپردازد اعلام می‌کند. ما در ادامه این مقاله از مجله هزاره به بررسی نحوه محاسبه قیمت کارشناسی مزایده و مدت اعتبار آن می‌پردازیم. پس با ما تا انتها همراه شوید.
نحوه محاسبه قیمت کارشناسی و مدت اعتبار آن
در ارتباط با نحوه محاسبه قیمت کارشناسی، کارشناسان و در مراحل بالاتر کارشناسی (هیئت‌های بالاتر کارشناسی چه از نظر کمی و چه از نظر کیفی) با بررسی موضوع کارشناسی، نتیجه قیمت گذاری را اعلام می‌کنند. این قیمت گذاری از بازه‌ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناس یا کارشناسان به آن نزدیک است تعیین شده و یک عدد نهایی برای آن در نظر گرفته می‌شود.
در ارتباط با مدت اعتبار این قیمت نیز باید بگوییم که در مواردی که نیاز به اعمال نظر کارشناس رسمی دادگستری در ارتباط با قیمت روز وجود دارد؛ این اظهار نظر، حداکثر تا ۶ ماه اعتبار خواهد داشت.
برطبق ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری «اظهارنظر کارشناسی باید مستدل و صریح باشد و کارشناسان رسمی وظیفه دارند تا نکات و توضیحاتی که برای مشخص کردن قیمت کارشناسی، ضروری است و یا توسط شورای عالی کارشناسان مشخص می‌گردد به طور کامل در آن ارائه کنند. کارشناس رسمی وظیفه دارد در حدود صلاحیت خود نظر کارشناسی را به صورت کتبی و در مهلت مشخص شده به مراجع ذی ربط داده و نسخه‌ای از آن را نیز تا مدت حداقل پنج سال بعد از تاریخ نگهداری کند.»
بر طبق تبصره این ماده «در مواردی که انجام معاملات نیازمند تعیین قیمت روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از‌تاریخ صدور معتبر خواهد بود.» بنابراین در مواردی که نیاز هست کارشناس رسمی دادگستری در مورد قیمت منطقی روز اظهار نظر کند این اظهار نظر، حداکثر به مدت ۶ ماه معتبر است.
نکته دیگر در این زمینه آن است که اگر یک کارشناس دچار تخلف شود و در قیمت کارشناسی رفتار غیر قانونی داشته باشد؛ در صورتیکه این تخلف نیز در مراجع ذی صلاح به اثبات برسد، کسی که از این تخلف ضرر کرده است؛ نمی‌تواند به تخلف کارشناس استناد کرده و قرارداد منعقد شده براساس این اظهار نظر را باطل کند؛ بلکه او تنها می‌تواند علیه این کارشناس اعلام دعوای مسئولیت مدنی داشته باشد.
هزینه کارشناسی مزایده
بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی فردی که به نظر کارشناس استناد کرده است مکلف به پرداخت هزینه نظر کارشناسی دادگاه می باشد. در صورتی که حق الزحمه کارشناس پرداخت نشده باشد، دادگاه به دلایلی که شخص ذکر می کند، وی را مستثنی کرده و بدون توجه به آن رأی صادر می کند.
لازم به ذکر است مهلت پرداخت شهریه کارشناسی یک هفته می باشد. گاهی اوقات امکان اظهار نظر قاضی در مورد برخی از جنبه های فنی پرونده وجود ندارد. بلکه آگاهی از جنبه های یک موضوع نیازمند تخصص افراد دیگر است. در چنین شرایطی دادگاه می تواند با ارائه گزارش کارشناسی تحقیقات لازم را از کارشناس رسمی دادگاه بخواهد.
اما سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد این است که پرداخت هزینه های کارشناسان دادگاه بر عهده کیست. به طور کلی طبق قانون آیین دادرسی مدنی پرداخت حق الزحمه کارشناسی به عهده ارجاع کننده کارشناس می باشد یعنی به عبارتی به عهده متقاضی می باشد.
بر اساس قسمتی از ماده ۲۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورت عدم پرداخت حق الزحمه کارشناسی، کارشناس از فهرست دلایل حذف می شود. لذا عدم پرداخت حق الزحمه کارشناس موجب می شود که دادگاه دعوت خواهان به کارشناس را در نظر نگیرد و در صورتی که دلیلی غیر از کارشناسی برای اثبات ادعای خود اقامه کرده باشد، بر اساس آن رای صادر می کند.
یعنی در صورتی که غرامت کارشناس پرداخت نشده باشد دادگاه نسبت به سایر محتوای پرونده اقدام به تصمیم گیری می کند و چه بسا ممکن است با عدول کارشناس از مبانی مقرر و اثبات نشدن موضوعات مطروحه، دادگاه به رأی خود ادامه دهد که تصمیم به نفع طرف مقابل خواهد بود.
مهلت پرداخت هزینه کارشناسی
در قسمت قبل توضیحات مسئول پرداخت حق الزحمه کارشناس دادگاه و ضمانت عدم پرداخت حق الزحمه کارشناسی توضیح داده شد. اما اطلاع از مهلت پرداخت حق الزحمه کارشناس امر مهمی است که در قانون آیین دادرسی مدنی نیز مقرر شده است.
طبق آن قانون مهلت پرداخت حق الزحمه کارشناس دادگاه یک هفته است. به این معنی که این هزینه باید ظرف یک هفته از روزی که دادگاه گزارش کارشناسی را صادر کرده و متقاضی را به پرداخت آن محکوم کرده است، پرداخت شود. در غیر این صورت همان طور که در قسمت قبل توضیح داده شد کارشناس بنا به دلایلی که شخص ذکر می کند عزل می شود.
قیمت پایه مزایده چیست؟
تعیین قیمت پایه: قیمت پایه توسط کارشناس تعیین می شود تا افراد بر اساس آن شروع به کار کرده و بالاترین پیشنهاد را برای برنده شدن در این امر ارسال کنند. در واقع قیمت پایه قیمتی است که پیشنهاد قیمت باید بر اساس آن باشد. در زمان تعیین قیمت پایه در روند دادگاه، به محض تعیین قیمت توسط ارزیاب، نظر وی به اطلاع طرفین می رسد و هر یک سه روز مهلت دارند نسبت به نظر رسمی کارشناس دادگاه اعتراض کنند.
کاهش قیمت پایه مزایده
در مورد کاهش قیمت پایه، حداکثر سه بار قابل انجام است. در دور اول کارشناس رسمی دادگاه قیمت را تعیین می کند. در صورت عدم فروش در این فاز، فاز دوم با قیمتی کمتر از اولیه انجام می شود. در آینده در صورت عدم فروش به مرحله سوم می رسیم و در این مرحله کاهش قیمت نامحدود خواهیم داشت.
روش برای فرآیند های ملکی کمی متفاوت است. در واقع تعداد تکرار فرآیند بسته به شرایط آگهی و موافقت افراد متفاوت است. گاهی اوقات کل فرآیند می تواند یک مرحله را طی کند و ملک به فروش نرسد. در این صورت افراد می توانند از روش های دیگری استفاده کنند. از طرفی گاهی می بینیم که این فرآیند بیش از سه مرحله را طی می کند.
با روش برگزاری مجدد، قیمت پایه درصدی کاهش می یابد. برای دور دوم تاریخ جدیدی تعریف می شود و مراحل فرآیند مانند قبل طی می شود و در صورت عدم فروش ملک در این فاز وارد فاز سوم می شود.
پیشنهاد مطالعه: اگر به دنبال مزایدات جدید هستید « مزایده های تعمیر و نگهداری تاسیسات» را در پایگاه اطلاع رسانی هزاره دنبال کنید.
سوالات متداول
اعتراض به این قیمت معمولاً به دلیل حس عدم عدالت در فرایند قیمت‌گذاری، عدم توافق با ارزش واقعی کارشناسی مزایده، یا ارزش بالای مورد نظر نسبت به قیمت پیشنهادی ارائه شده، ایجاد می گردد. این اعتراض می تواند به صورت رسمی یا غیررسمی صورت گیرد. چنانچه فرد یا سازمان این حس را داشته باشند که قیمت ارائه شده نسبت به ارزش واقعی کارشناسی بیشتر است، می توانند به صورت رسمی، از جمله تقدیم شکایت به مراجع قضایی یا نظارتی، اعتراض به مجری فرایند یا سازمان مربوطه، و یا حتی از طریق رسانه و شبکه اجتماعی شکایت خود را اعلام نمایند. افزون بر راه های رسمی، افراد می توانند به صورت غیررسمی، با ارائه دلایل و مستندات مربوطه به مراجع ذیربط، اعتراض خود را اعلام نمایند.
این انتقال به چندین عامل بستگی دارد از جمله قوانین و مقررات مربوط به انتقال سند، قوانین و شرایط فرایند، پرداخت مبلغ توسط برنده، رسیدگی به اعتراضات، مستندات و انجام مراحل مختلف در فرآیند.
