آنچه در این مطلب می خوانید:
مزایده به معنای فروش و به حراج گذاشتن اموال منقول یا غیر منقول است، بنابراین این اموال در این فرایند می‌توانند ماهیت عمومی و یا دولتی داشته باشند، که برای فروش اموال در این پروسه برعکس مناقصه اشخاص حقیقی یا حقوقی که بیشترین قیمت را بدهند به عنوان برنده انتخاب می‌شوند. . در ادامه این بحث با گروه ارتباط گستران هزاره همراه باشید تا اطلاعات جامعی در این زمینه بدست آورید.
قبل از اینکه دادگاه بخواهد حکم مربوط به این فرایند را صادر کند، ابتدا اقدام به توقیف ملک می‌کند، چرا که محکوم له ملک می‌تواند هر شخصی باشد. برای همین توقیف ملک سبب میشود که هیچ‌گونه انتقال مال برای فرار از دین توسط محکوم علیه قبل از انجام پروسه صورت نگیرد.
نحوه قیمت گذاری ملک در فرایند مزایده
به صورت کلی قیمت گذاری یک ملک چه از نوع آپارتمان باشد یا واحد تجاری و …، یک کار تخصصی و حرفه‌ای است. کارشناسی و قیمت‌گذاری ملک در این پروسه، توسط کارشناسان رسمی قیمت گذاری دادگستری انجام میشود.
برای قیمت‌گذاری ملک در مزایدات باید به عوامل موثری مانند: مرغوبیت ملک از نظر عرصه و اعیان و هزینه‌ها دقت شود. در نحوه قیمت‌گذاری املاک، دو عامل مهم و تاثیرگذار وجود دارد که عبارتند از:
ارزش عرصه یا زمین ملک
ارزش عرصه یا زمین ملک، به این دلیل که عرصه یا زمین خوب و مرغوب، اعیان یا ساختمان خوبی نیز به وجود می‌آورد و ساختمان مناسب نیز ارزش افزوده برای زمین ایجاد می‌کند. پس ارزش زمین عامل بسیار موثری در قیمت‌گذاری ملک دارد. عوامل موثر بر تعیین ارزش زمین، عبارتند از:
- کاربری ملک
- امکان تغییر کاربری ملک
- مساحت ملک
- موقعیت مکانی که ملک در آن قرار دارد
- چند بَر بودن ملک
ارزش اعیان
دومین عامل حائز اهمیت ارزش اعیان می باشد که به معنی بنا و ساختمان ملک است. در این خصوص، عوامل موثر بر تعیین ارزش ملک شامل موارد زیر میشود:
هزینه‌های شهرداری مانند: عوارض صدور پروانه، عوارض افزایش تراکم، عوارض پیش روی و کمیسیون‌های مختلف، و…
حق سر قفلی در ملک تجاری
هزینه‌های احداث بنا، شامل طراحی، تهیه نقشه، هزینه نظارت، مدیریت اجرا، آماده سازی مصالح و تجهیزات، تهیه ماشین آلات و …
بنابراین، به طور کلی عوامل مؤثر در قیمت‌گذاری املاک توسط دادگستری شامل این موارد میشود:
- ارزش روز منطقه
- کاربری فعلی ملک
- متراژ ملک
- سن بنا یا نوساز بودن ملک
- امکانات و تجهیزات ملک
- جهت خانه از نظر نورگیری؛ شمالی یا جنوبی بودن ملک
- ابعاد ملک
- چند بر بودن ملک
- تعداد طبقات ملک
- دسترسی به معابر و موقعیت محلی
- ارزش محدوده ملک
- کیفیت مشاعات مربوطه و انواع مختلف دسترسی به آن ها
- داشتن یا نداشتن پارکینگ، انباری، آسانسور و ….
شرایط فروش املاک در مزایدات مربوطه
شرایط شرکت و همچنین شرایط فروش ملک در روند مزایدات در این روند دارای تشریفات خاصی است که به منظور برگزاری و درستی هر پروسه باید رعایت شود. مدارک مورد نیاز برای مزایدات مربوط به بخش املاک نیز از موارد حائز اهمیتی است که جهت شرکت در این فرایند باید در نظر گرفته شود.
توجه داشته باشید در صورت رعایت نکردن این موارد، پروسه طی شده صحیح نبوده و هریک از طرفین می‌توانند خواستار ابطال فرایند مذکوراز دادگاه شوند.
دعوت عمومی
در مورد مزایدات اجباری و به دستور دادگستری، دادگاه با استناد به مواد ۱۱۳ تا ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی و با رعایت قوانین و شرایط خاصی برای درج یک نوبت آگهی در یکی از روزنامه‌های محلی و یا چسباندن آگهی در محل وقوع مال و معابر اقدام می‌نماید.
نکته‌ای که در فروش ملک در این فرایندها باید در نظر داشت اینکه، مهلت و موعد فروش باید طوری در نظر گرفته شود که فاصله میان انتشار آگهی و روز فروش از یک ماه بیشتر و از ده روز کمتر نباشد.
تعیین قیمت پایه
به طور کلی قیمت پایه به وسیله کارشناس مشخص میشود تا افراد بتوانند بر اساس آن قیمت پیشنهادی خود را اعلام نمایند. در واقع قیمت پایه قیمتی است که پیشنهاد قیمت‌ها باید بر اساس آن آغاز شود.
در مورد تعیین قیمت پایه در مزایدات دادگستری به محض مشخص شدن قیمت به وسیله ارزیاب نظر این شخص به طرفین ابلاغ و هرکدام از این افراد به میزان یک بازه سه روزه فرصت دارند تا نسبت به اعلام اعتراض خود به نظر کارشناس رسمی دادگستری اقدام نمایند.
پرداخت ده درصد بهای مال
بعد از پیروزی در این فرایند با بالاترین قیمت پیشنهادی، نفر اول باید ده درصد از مبلغ پیشنهادی را به مامور اجرا تقدیم کرده و البلاقی را حداکثر طی مدت یک ماه به دادگاه تحویل دهد.
در صورت عدم انجام تعهدات امتناع از عدم پرداخت باقی مانده مبلغ، وجه پرداختی به منظور هزینه آگهی ضبط و پروسه به طور کامل تجدید خواهد شد.
| مقاله پیشنهادی: شرایط خرید ملک ورثه ای در مزایدات |
تسلیم مال و اعطای سند رسمی
تسلیم مال در نتیجه تسویه کامل بهای مال صورت پذیرفته و در مرحله بعد، سند رسمی به نام خریدار آماده و ثبت خواهد شد. در صورت عدم حضور محکوم علیه، نماینده دادگاه این اجازه را دارد که سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار به امضا در آورد.
مراحل سند زدن ملک در انواع مختلف مزایدات
مراحل سند زدن ملک، با توجه به نوع پروسه انجام شده و مرجع برگزار کننده آن ممکن است کمی متفاوت باشد، اما به طور کلی شامل مراحل زیر است:
دریافت صورت جلسه:
پس از اتمام فرایند و مشخص شدن برنده، صورت جلسه‌ای توسط مرجع برگزار کننده تنظیم میشود که در آن مشخصات ملک، قیمت پیشنهادی برنده و سایر اطلاعات مربوطه قید شده است.
برنده باید یک نسخه از صورت جلسه را دریافت کند.
پرداخت ثمن معامله:
برنده موظف است که ثمن معامله (قیمت پیشنهادی خود) را به صورت کامل به مرجع برگزار کننده پرداخت کند.
در برخی از موارد، بخشی از ثمن معامله باید به صورت نقدی در زمان برگزاری پروسه و مابقی آن در زمان تنظیم سند پرداخت شود.
اخذ مفاصا حساب:
برنده باید قبل از تنظیم سند، از تمام ادارات و سازمان‌های مرتبط با ملک (مانند اداره مالیات، اداره برق، اداره گاز و …) مفاصا حساب دریافت کند.
در مفاصا حساب مشخص میشود که آیا برای ملک مزایده معوقاتی وجود دارد یا خیر.
مراجعه به دفترخانه:
پس از دریافت صورت جلسه، پرداخت ثمن معامله و اخذ مفاصا حساب، برنده باید به همراه مدارک لازم به یکی از دفاتر اسناد رسمی که صلاحیت تنظیم سند را دارد مراجعه کند.
مدارک لازم برای تنظیم سند ملک، شامل صورت جلسه مزایده، قبض پرداخت ثمن معامله، مفاصا حساب و سایر مدارک مورد نیاز است.
تنظیم سند:
در دفترخانه، مشخصات ملک، قیمت آن و شرایط انتقال آن در یک سند قانون مند ذکر میشود.
سند توسط برنده، نماینده مرجع برگزار کننده و صاحب دفترخانه امضا میشود.
تحویل سند:
پس از امضای سند، نسخه اصلی آن به برنده تحویل داده میشود.
نتیجه گیری
در نظر داشته باشید که حیطه مرتبط با مزایدات اموال، دنیای بزرگی است و افراد مختلفی در آن حضور می‌یابند. بنابراین وقتی ملکی برای ورود به این دنیا انتخاب می‌گردد، باید این احتمال داده شود که ممکن است ملک در این روند فروخته نشود و این اتفاق برای محکوم له سخت و در برخی مواقع جنبه حیاتی داشته باشد.
به همین خاطر افراد می‌توانند به منظور جلوگیری از فروش نرفتن ملک در پروسه مربوطه، مسائل و مشکلات خرید ملک از این طریق و یا مزایدات مربوط به ملک مشاع به منظور مهریه، از یک وکیل ملکی مشاوره بگیرند.
پیشنهاد مطالعه: اگر به دنبال مناقصات جدید هستید « مناقصات ساختمان » را در پایگاه اطلاع رسانی هزاره دنبال کنید.
سوالات متداول
در مورد مزایدات دولتی، انجام آنها تا سه دوره قابل اجرا می باشد. در نوبت اول قیمت توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود. چنانچه ملک در این مرحله به فروش نرسد، مرحله دوم با قیمتی پایین تر از قیمت اولیه انجام می شود. در ادامه اگر ملک باز هم به فروش نرسد به مرحله سوم می رسیم و در این مرحله کاهش قیمت بدون محدودیت خواهیم داشت.
این روند در مورد مزایدات ملکی کمی متفاوت است. در حقیقت تعداد دفعات تکرار فرایند با توجه به شرایط آگهی مزایده و توافق افراد متغیر می باشد. برخی اوقات ممکن است کل فرایند یک مرحله را طی کرده و ملک به فروش نرسد. در این حالت افرادمی توانند از روشهای دیگر اقدام نمایند. در مقابل، گاهی شاهد این هستیم که فرایند بیش از سه مرحله را طی می کند.
اگر در اولین نوبت پروسه، ملکی که از طریق وراثت به جا مانده به فروش نرسد، به طور کلی دو راه پیش رو داریم:
برگزاری مجدد فرایند و تقسیم ملک بین وراث.
در روش برگزاری مجدد، قیمت پایه به طور درصدی کاهش می‌یابد. برای نوبت دوم تاریخ جدیدی تعریف شده و مراحل روند به صورت قبل انجام می شود و در صورت عدم فروش ملک در این مرحله، وارد مرحله سوم می شویم.
در روش دوم یعنی تقسیم ملک بین وراث، این تقسیم به صورت توافقی صورت می گیرد. چنانچه این توافق صورت نگیرد، هر کدام از وراث می توانند به منظور تقاضای فسخ اشتراک و تقسیم ملک به دادگاه مراجعه نمایند. در مرحله بعد، قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شده و سهم هر یک از وراث نیز مشخص می گردد. در این مرحله هر کس مختار است تا سهم خود را به صورت پول نقد دریافت و یا سهم خود را به دیگران بفروشد.
