آنچه در این مطلب می خوانید:
یکی از مهم ترین مباحث در زمینه امور ملکی، افراز یا تقسیم مال مشاع و خروج از حالت اشاعه می باشد. یکی از سوالاتی که در مساله افراز مطرح می گردد؛ این است که ملک غیر قابل افراز چیست و در صورت غیر قابل افراز شناخته شدن ملک، مالکان مشاعی، باید، برای رسیدن به حق خود، چه مراحلی را طی نمایند؟ در این مقاله از سامانه مناقصات هزاره ، قصد داریم، در رابطه با ملک غیر قابل افراز توضیح داده و بگوییم که در این موارد مالکان چه اقداماتی انجام می دهند.
افراز ملک چیست؟
در برخی مواقع، دو یا چند نفر به صورت مشاع صاحب یک مال هستند؛ تقسیم نمودن مال میان این افراد را افراز ملک می نامند. البته افراز ملک یکی از شیوه های تقسیم مال مشاع نیز است. در این تقسیم بندی تمامی مال مشاع بین شرکا، بر اساس میزان سهمی که دارند، تقسیم خواهد شد.
به عبارت دیگر، افراز به معنای تقسیم و مشخص کردن دقیق سهم هر یک از مالکان املاک مشاعی در آن است و تنها در صورت وجود شرایط افراز؛ یعنی مشاعی و غیر منقول بودن ملک، امکان انجام آن وجود خواهد داشت. با افراز یک ملک، افراد می توانند به صورت مجزا و مستقل مالکیت سهم خود را به دست بیاورند و از آن به صورت جداگانه استفاده کنند.
ملک غیر قابل افراز چیست؟
اما ملک غیر قابل افراز به املاکی گفته می شود که به خاطر مواردی همچون؛ مساحت، ابعاد نامناسب، ویژگی های معماری خاص یا محدودیت های قانونی، امکان تقسیم دقیق و منصفانه سهام مشاعی در آنها وجود ندارد. تقسیم مالکیت این املاک ممکن است به سبب تفاوت ارزشی که بین بخش های جداگانه آنها وجود دارد، با مشکل مواجه شود.
درحقیقت، ملک‌غیر قابل افراز معمولا نیاز به رسیدگی قضایی و تعیین ارزش تخمینی دارند تا مالکان با توجه به معیارهای عادلانه، به طریقی عادلانه سهام مشاعی را تقسیم کنند. به این صورت که دادگاه از طریق مزایده اقدام به تخصیص سهم هر یک از شرکا خواهد کرد.
برای آگاهی از شرایط خرید ملک ورثه‌ای در مزایدات و جزئیات قانونی آن، همین حالا مقاله کامل ما را بخوانید!
به موجب قانون مدنی در موارد زیر ملک غیرقابل افراز به حساب می آید و نمی توان دعوی افراز مطرح نمود:
- زمانی که تقسیم ملک مشاع با توجه به قانون ممنوع باشد.
- شرکا به واسطه قرارداد ملزم به عدم تقسیم ملک مشاعی شده باشند.
- تقسیم و افراز ملک مشاعی سبب متضرر شدن سایر شرکا یا از مالیت افتادن ملک مشاع گردد.
- سند مالکیت معارض نسبت به ملک مشاع مورد نظر وجود داشته باشد.
مراحل گرفتن گواهی برای ملک غیر قابل افراز
برای گرفتن گواهی عدم افراز ملک مشاع نیاز است که ابتدا قوانین و مقرراتی که در رابطه با ثبت شده بودن یا غیر ثبتی بودن آن، وجود یک یا چند شریک برای ملک و محل وقوع ملک وجود دارد را بشناسید. در صورتی که ملک قابل تقسیم باشد، اداره ثبت آن را بین وراث تقسیم کرده و سهم هر فرد را مشخص می‌کند. در غیر این صورت باید گواهی نامه عدم افراز ملک صادره شده توسط اداره ثبت توسط شرکا به دادگاه حقوقی ارائه شود.
نحوه فروش ملک مشاع غیر قابل افراز
درصورتی که با توجه به نظر دادگاه، غیرقابل افراز بودن ملک مشخص شد، با ثبت درخواست هر کدام از شرکا در دادگاه امکان فروش ملک مشاع غیر قابل افراز فراهم می شود. در واقع بعد از فروش ملک، مبلغ آن با توجه به سهم هر کس، بین شرکا تقسیم می شود. به این صورت که با تشخیص غیرقابل افراز بودن ملک، دادگاه گواهینامه ای صادر می‌کند که متقاضی می تواند درخواست فروش ملک مشاع غیر قابل افراز را به دادگاه اعلام نماید.
مزایده ملک غیرقابل افراز
چنانچه ملک مورد نر قابل افراز نباشد، باید فردی که به عنوان شریک ملک شناخته می شود، درخواست فروش ملک مشاع را تنظیم کرده و به همراه مدارک مورد نیاز آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی برای دادگاه ارسال کند. پس از رسیدن درخواست، دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی دستور فروش ملک را صادر می‌کند. سپس دادنامه ای توسط دادگاه به اجرای احکام ارسال می شود و ملک برای فروش به مزایده گذاشته خواهد شد.
برای اینکه بدانید در چه شرایطی زمین و ملک به مزایده گذاشته می‌شود؟ و از جزئیات حقوقی آن آگاه شوید، حتماً مقاله ما را مطالعه کنید.
نکات اساسی فروش ملک مشاع غیر قابل افراز
همواره این نکته را در نظر داشته باشید که در صورت صدور گواهینامه غیر قابل افراز بودن ملک، امکان اعتراض به دادگاه وجود ندارد. بنابراین به نکات زیر جهت درخواست فروش ملک غیر قابل افراز توجه نمایید. از جمله؛
- چنانچه ملک مشاعی مورد نظر شاکی داشته باشد و قرار عدم استماع دعوا برای آن صادر شده باشد، امکان درخواست فروش وجود ندارد و یا به درخواست فروش ملک غیرقابل افراز رسیدگی نمی شود.
- با فروش ملک غیر قابل افراز، مبلغ آن بعد از کسر هزینه های عملیاتی در بین شرکا تقسیم می شود.
- در صورت صدور گواهی غیر قابل افراز بودن ملک، با درخواست هر کدام از شرکا به دادگاه دستور فروخته خواهد شد.
- هر کدام از شرکا می توانند ملک را به مزایده بگذارند و یا سهم بقیه شرکا را خریداری کنند.
جمع بندی
در این مقاله به بررسی مفهوم ملک غیر قابل افراز و مراحل قانونی مرتبط با آن پرداختیم. افراز ملک، فرآیندی است که به تقسیم اموال مشاع بر اساس سهم هر مالک می‌پردازد. اما در مواردی که امکان تقسیم عادلانه وجود ندارد، ملک غیر قابل افراز محسوب می‌شود و نیاز به مداخله قضایی پیدا می‌کند. با شناخت دقیق این فرآیند و آگاهی از مراحل قانونی، مالکان می‌توانند تصمیمات بهتری بگیرند و حقوق خود را به شیوه‌ای منصفانه دریافت کنند. آگاهی و پیگیری دقیق این مراحل، کلید موفقیت در حل مسائل مربوط به املاک مشاع است.
پیشنهاد مطالعه: اگر به دنبال مناقصات جدید هستید « مناقصات ساختمان » را در پایگاه اطلاع رسانی هزاره دنبال کنید.
