مشکلات خرید ملک مزایده‌ای چیست؟

همانطور که در مقالات گذشته نیز گفتیم؛ مزایده به معنای در معروض فروش قرار دادن کالا یا خدماتی است که در آن کالا یا خدمات به بالاترین قیمت پیشنهادی تعلق می‌گیرد. در فرایند مزایده اموال دولتی یا خصوصی و اموالی که با حکم مراجع قانونی و قضایی توقیف شده است برای فروش عموم قرار داده می‌شود. فردی که بتواند این اموال را با بالاترین قیمت پیشنهادی خریداری کند؛ برنده مزایده خواهد بود. یکی از این اموال ملک مزایده‌ای است که در ادامه به تعریف بیشتر و مشکلات خرید آن می‌پردازیم. پس با مجله هزاره همراه شوید.

ملک مزایده‌ای چیست؟

ملک مزایده‌ای ملکی است که صاحب آن به دلیل آنکه ملک در تصرف فرد یا افراد دیگری به هر دلیل قرار دارد؛ مجبور است به دلیل دشوار بودن یا طولانی بودن روند رفع تصرف  با قیمتی پایین‌تر از عرف بازار مسکن، آن ملک را به مزایده بگذارد تا بتواند با رقمی کمتر آن ملک را به فروش برساند. مالک آنها می‌تواند شخصی حقیقی یا حقوقی باشد و با توجه به نقصی که ملک او دارد که همان تصرف از طریق دیگر افراد است، باید یا آن را رفع تصرف کند یا آنکه با قیمتی پایین‌تر و با تخفیف به برنده مزایده تحویل بدهد. با این کار او رفع تصرف از ملک یا آپارتمان خود را نیز به او واگذار می‌کند.

فروشنده این املاک عمدتا از نظر کارشناس رسمی برای قیمت گذاری ملک خود استفاده می‌کند. کارشناسان هم با در نظر گرفتن قیمت منصفانه روز و شرایط دیگر ملک اقدام به قیمت گذاری آن می‌کنند. با این شرایط وضعیت متعادلی به وجود می‌آید که بر اساس آن فروشنده می‌تواند نیاز مالی فعلی خود را برطرف کرده و خریدار هم به دلیل وجود معارض یا متصرف آن ملک را به قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی خریداری می‌کند.

مشکلات خرید ملک مزایده‌ای

اگر چه اسم فرایندی که برای ملک مزایده‌ای صورت می‌گیرد، مزایده است اما در این نوع به دلیل آن که معارض در این قضیه وجود دارد اما ملک با قیمتی پایین‌تر از عرف بازار فروخته می‌شود. علاوه بر مزایداتی که توسط ارگان‌ها و سازمان‌های مختلف برگزار می‌شود و در آنها املاک مختلفی مانند زمین و خانه مسکونی یا اداری و غیره برای فروش وارد فرایند مزایده می‌شود؛ بسیاری از مزایده املاک از سوی اشخاص حقیقی یا حقوقی برگزار می‌شود که به دلیل مشکل دار بودن ملک مانند معارض داشتن و غیره بررسی آنها به فرد دیگری واگذار می‌شود. این مشکلات و حل آنها به دلیل آنکه در توان مالک اولیه آن ملک نیست؛ به فرد خریدار منتقل شده و به همین دلیل هم تخفیفاتی برای فروش ملک مزایده‌ای در نظر گرفته می‌شود.

‌ بیشتر بخوانید: مصادره اموال توسط بانک در چه مواردی اتفاق می‌افتد؟ ‌

اگرچه در اغلب اسناد مزایده‌ای مالک اولیه در ارتباط با رفع تصرف ملک از سوی برنده مزایده تاکید می‌کند؛ اما بسیاری از افراد هم به این موضوع بی‌توجه بوده و پس از آنکه مزایده برگزار شد و برنده نهایی معلوم شد؛ در مواجهه با آن دچار مشکلاتی می‌شوند. در این معاملات وظیفه رفع تصرف که کار ساده‌ای نیز نیست بر عهده برنده مزایده است و این یکی از بزرگترین مشکلات ملک مزایده‌ای است. بنابراین در صورت عدم تحویل آپارتمان خریدار یا همان برنده مزایده نمی‌تواند ضرر و خسارتی را از فروشنده ملک بگیرد زیرا در اسناد معامله به صراحت اعلام شده است که وظیفه رفع تصرف بر عهده خریدار است. در این زمینه خریدار باید با در دست داشتن سند مالکیت ملک اقدام به طرح دعوی علیه متصرف ملک کرده و مراحل قانونی و تخلیه ملک را طی کند.

همچنین خریدار می‌تواند اجرت المثل روزهای تصرف کردن ملک را نیز از زمان شروع مالکیت خود از متصرف طلب کند. این نکته مهم نیز در این زمینه وجود دارد که  اگر در اسناد مزایده اشاره‌‌ای به وظیفه رفع تصرف از ملک از طرف خریدار نشده باشد و خریدار پس از انتقال سند موفق به رفع تصرف از ملک خریداری شده نشود، بر اساس، ماده ۳۴۸ قانون مدنی، معامله انجام شده باطل خواهد بود.

مزایدات مربوط به بخش اموال عبارت است از اموالی که توسط نهادهای قضایی توقیف شده است و به ارزش و قیمتی کمتر از قیمت واقعی ملک فروخته می شود. در صورت توقیف ملک به دلیل عدم پرداخت بدهی توسط مالک، دستگاه قضایی مجاز به فروش ملک خواهد بود.

این کار به دو صورت عمومی و خصوصی برگزار می شود. در مزایدات عمومی، شرکت کنندگان از قیمت اعلام شده توسط رقبا مطلع هستند و می توانند قیمت بالاتری را تبلیغ کنند.

در روند خصوصی مربوط به این فرایند شرکت کنندگان از قیمت پیشنهادی سایر رقبا اطلاعی ندارند و نتیجه توسط موسسه ذیصلاح اعلام می شود. در فروش اموال مشاع پس از فروش هزینه های مربوطه کسر شده و مابقی بین شرکا تقسیم می شود.

یکی از معایب و مشکلات خرید ملک، تملک ملک است که مسئولیت آن بر عهده خریدار است. در صورتی که مالک قبلی از نقل مکان و تحویل ملک به برنده امتناع کند برگزارکنندگان مسئولیتی بر عهده نخواهند داشت.

آنچه باید در مورد مزایدات مربوط به املاک و مستغلات بدانید

فرایند مورد بحث به معنای فروش کالا یا دارایی است به گونه ای که هر خریدار قیمت بالاتری را پیشنهاد کند، کالا به او فروخته می شود.  این روش از نظر حقوقی امکان فروش اموال غیرمنقول یا دارایی های منقول اشخاص حقوقی و حقیقی را می دهد. در ادامه این مقاله به نکات مهمی در این زمینه اشاره خواهیم کرد.

 نحوه تعیین قیمت ملک در مزایده

لازم است بدانید که عموم مردم می توانند در جلسات پروسه مربوط به مزایدات املاک شرکت کنند. این جلسات معمولاً با درج آگهی در روزنامه و یا حتی درج آگهی در مکانی پرتردد اعلام می شود. این آگهی اطلاعات مفیدی در مورد ملک در اختیار مخاطب قرار می دهد. این اطلاعات شامل: اطلاعات مالک ملک، اجاره ای بودن یا نبودن ملک، موقعیت ملک، شرح ملک، روز، ساعت و محل برگزاری فروش می باشد. لازم به ذکر است که یکی از داده های مهم در متن آگهی قیمتی است که فروش از آن شروع می شود.

تعیین قیمت ملک در فروش قانون خاصی ندارد. یعنی قیمت اولیه فروش توسط مالک پیشنهاد می شود و سپس کسانی که قصد خرید ملک را دارند قیمت بالاتری را پیشنهاد می کنند. در نهایت ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود. لازم به ذکر است ۱۰ درصد از بالاترین مبلغ پیشنهادی به مجری تعلق می گیرد که باید در جلسه به صورت نقدی پرداخت شود. همچنین برنده باید مابقی مبلغ را ظرف یک ماه تسویه کند.

مرجع ذی صلاح می تواند به نظر کارشناس در خصوص تعیین قیمت ملک در فروش اعتراض نماید.

همانطور که گفته شد در برخی موارد فروش ملک با تصمیم مالک و به صورت اختیاری قابل انجام است. همچنین در سایر موارد قانون و مراجع قضایی می توانند دستور فروش ملک را صادر کنند که در چنین شرایطی قیمت ملک توسط کارشناس تعیین می شود و مالک حق ارائه قیمت را ندارد.

در واقع کارشناسی یکی از مهم ترین مراحل در برگزاری این کار است. در صورت اعتراض مالک به قیمت پیشنهادی کارشناس می تواند ظرف یک هفته اعتراض خود را کتباً با مراجعه به دادگاه اعلام کند. لازم به ذکر است در صورت پذیرش اعتراض مالک، کارشناس جدید برای پرونده انتخاب و گزارش کارشناس مجددا پرداخت خواهد شد. لازم به ذکر است در مواردی مانند عدم صلاحیت کارشناس، نظر غیر موجه کارشناس، عدم نتیجه نهایی و … می توانید به بررسی کارشناسی اعتراض کنید.

مزایده ملک در صورت مشاع بودن

لازم به ذکر است که مال مشاع اموالی است که دارای چند مالک است. یعنی در چنین ملکی سهم هر یک از شرکا مشخص نیست و فروش مال مستلزم رضایت همه شرکا نیست. طبق ماده ۴ قانون بیع اموال تضامنی در صورتی که یکی از شرکا قصد فروش مال غیر منقول را داشته باشد دستور فروش مال غیر منقول به دادگاه تقدیم می شود و دادگاه پس از رسیدگی پرونده را به دستگاه اجرایی تحویل دهد، املاک به صورت مزایده به فروش می رسد.

همانطور که گفته شد میزان سهم هر یک از شرکا در چنین اموالی مشخص نیست، بنابراین پس از فروش ملک، مبلغ آن به حساب عدالت واریز می شود و در چنین شرایطی هر یک از شرکا می توانند سهم خود را مطالبه کنند. اگر شما نیز قصد فروش ملک مشاع را دارید، بهتر است برای مشاوره حقوقی با یک وکیل مجرب مشورت کنید.

شرایط پرداخت در صورت برنده شدن یکی از وراث ملک مورد نظر

در مواردی ممکن است ورثه مالک ملک باشند و به دلیل عدم توافق در مورد تقسیم ملک از دادگاه تقاضای شرکت در این روند را کنند. فروش اموال موروثی قوانین خاص خود را دارد. زمانی که ملکی از این طریق به دادگاه ارائه می شود، کارشناس برای تعیین قیمت از ملک بازدید می کند. در این پروسه، برنده باید بالاترین قیمت را ارائه دهد و هیچ استثنایی در این مورد وجود ندارد.

با توجه به این سوال هر یک از وراث می توانند برنده باشند و باید مبلغ را به حساب دادگاه واریز کنند تا سهم هر یک از ورثه پرداخت شود. لازم به ذکر است در جلسه باید کلیه وراث حضور داشته باشند و در صورت عدم حضور یکی از آنان حضور وکیل الزامی است. اگر شما هم قصد انجام این فرایند در مورد ملک موروثی را دارید، بهتر است قبل از اقدام با یک وکیل مجرب و ماهر مشورت کنید.

 شرایط فروش ملک مزایده ای

همانطور که گفته شد شرط برنده شدن پیشنهادی با بالاترین قیمت است. بالاترین پیشنهاد در جلسه مالک خواهد بود و باید مبلغ را ظرف یک ماه پرداخت کند. برای برنده شدن باید ماهر و با تجربه باشید. علاوه بر این، آگاهی یکی از شروط اصلی برنده شدن است. قبل از آمدن به جلسه، باید اطلاعات خود را آپلود کنید. نحوه پرداخت نیز به نوع ملک و شرایط ملک بستگی دارد. در برخی موارد مبلغ به حساب دادگاه و در برخی موارد به حساب مالک واریز می شود. اگر شما هم قصد برنده شدن را دارید، پیشنهاد می کنیم قبل از جلسه با یک وکیل مجرب مشورت کنید.

پیشنهاد مطالعه: اگر به دنبال مزایده های جدید هستید «مزایده های املاک با کاربری تجاری، سرقفلی » را در پایگاه اطلاع رسانی هزاره دنبال کنید.

سوالات متداول