آنچه در این مطلب می خوانید:
بازار املاک همواره یکی از ارکان حیاتی اقتصاد هر کشور محسوب می شود. در ایران نیز، این بازار جایگاه ویژه ای در میان مردم و سرمایه گذاران دارد. برای بسیاری از خانواده ها، خرید ملک یک سرمایه گذاری بلندمدت و تضمینی است، و برای دولت، بازار مسکن یکی از ابزارهای مهم مدیریت تورم و عدالت اجتماعی به شمار می آید.
اما در دهه های اخیر، بازار املاک ایران با معضلات بزرگی چون معاملات غیررسمی، عدم ثبت املاک در مراجع قانونی، و افزایش اختلافات حقوقی مواجه بوده است. در پاسخ به این چالش ها، قانون گذاران تصمیم به اصلاح ساختاری نظام حقوقی معاملات ملکی گرفته اند.
تصویب و اجرای قانون جدید الزام به تنظیم سند رسمی یکی از این اقدامات مهم و تحول آفرین است که موجی از تغییرات بنیادین را در بازار املاک به راه انداخته است.
این مقاله از مجله هزاره با هدف بررسی دقیق اثرات این قانون، نقش آن در شفاف سازی و ایمن سازی معاملات ملکی، و چالش ها و فرصت هایی که در پی دارد، نگاشته شده است.
زمینه تاریخی معاملات غیررسمی در بازار املاک
تا پیش از تصویب قانون جدید، بخش عظیمی از معاملات ملکی در ایران به صورت غیررسمی و تحت عناوینی نظیر قولنامه، بیع نامه دستی یا مبایعه نامه های مشاوران املاک انجام می گرفت.
بسیاری از مردم به جای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، به تنظیم یک قرارداد دستی یا نوشته شده در بنگاه اکتفا می کردند. در نگاه نخست، این شیوه معامله ساده تر، سریع تر و کم هزینه تر به نظر می رسید، اما در عمل، مشکلات گسترده ای را پدید می آورد.
نبود شفافیت در مالکیت، امکان فروش یک ملک به چند نفر، جعل سند، کلاه برداری، فروش مال غیر و اختلافات خانوادگی بر سر ارث و میراث، تنها بخشی از تبعات این روش غیررسمی بود.
این روند نه تنها سبب اتلاف سرمایه های مردم می شد، بلکه دستگاه قضایی را با حجم انبوهی از دعاوی ملکی روبه رو کرده بود. سالانه هزاران پرونده به دلیل معاملات بدون ثبت رسمی در دادگاه ها مطرح می شد که بسیاری از آن ها با بن بست های قانونی و نبود سند معتبر مواجه بودند.
مقاله پیشنهادی: نحوه ثبت نام در سامانه املاک و اسکان
ضرورت تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی
در راستای کاهش این مشکلات و با هدف ایجاد امنیت حقوقی برای خریداران و فروشندگان، قانون جدید الزام به تنظیم سند رسمی به تصویب رسید. این قانون که در سال های اخیر از سوی مجلس شورای اسلامی و با همکاری قوه قضاییه تدوین شد، نقطه عطفی در تاریخ حقوقی معاملات ملکی کشور به شمار می رود.
بر اساس این قانون، از این پس تمامی نقل وانتقالات مربوط به اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه، باغ، مغازه و…) تنها زمانی اعتبار قانونی خواهند داشت که به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند.
با اجرایی شدن این قانون، دیگر هیچ قولنامه یا سند غیررسمی اعتبار حقوقی نخواهد داشت و تنها اسناد رسمی صادره از سوی دفاتر اسناد رسمی و ثبت شده در سامانه ثبت اسناد کشور، دارای حجیت قانونی خواهند بود. حتی قراردادهای پیش فروش، اجاره های بلندمدت، هبه و صلح نیز مشمول این قانون می شوند. در نتیجه، تنها راه نقل و انتقال مشروع مالکیت، ثبت رسمی خواهد بود.
مزایای قانون جدید الزام به تنظیم سند رسمی
مزایای این قانون به شرح زیر می باشد:
مقاله پیشنهادی: سامانه کاتب املاک چیست؟
کاهش دعاوی حقوقی
یکی از مهم ترین مزایای این قانون، کاهش چشمگیر پرونده های حقوقی در حوزه املاک است. در گذشته، اختلافات بر سر قولنامه ها و مالکیت همزمان چند نفر بر یک ملک بسیار رایج بود. اکنون با ثبت رسمی، تنها اسناد دارای کد یکتا و مهر رسمی معتبر خواهند بود.
شفاف سازی مالکیت
در قالب ثبت املاک در سامانه های رسمی، امکان مشاهده وضعیت حقوقی هر ملک برای خریدار فراهم شده است. این موضوع ضمن جلوگیری از فروش مال غیر، باعث افزایش امنیت روانی مردم در معاملات شده است.
ارتقاء سلامت مالی بازار
شفافیت مالکیت و الزام به ثبت رسمی، بازار املاک را از جولانگاه پول شویی و فعالیت های اقتصادی غیرشفاف خارج می کند. اکنون تمامی معاملات به صورت شفاف در سامانه ثبت می شوند و قابلیت ردیابی دارند.
چالش های اجرای قانون در بازار املاک
با وجود مزایای گسترده این قانون، اجرای آن در عمل با چالش هایی نیز روبه روست. یکی از مهم ترین چالش ها، فرهنگ عمومی معاملات سنتی در میان مردم است.
بسیاری از افراد، به ویژه در شهرهای کوچک یا مناطق روستایی، همچنان ترجیح می دهند معاملات خود را با یک قولنامه دستی انجام دهند. برای این قشر، مراجعه به دفاتر رسمی امری پرهزینه، زمان بر و بی فایده به نظر می رسد.
از سوی دیگر، زیرساخت های فنی و اجرایی برای اجرای کامل قانون در برخی مناطق کشور هنوز آماده نیست. کمبود دفاتر رسمی در مناطق دورافتاده، کندی سامانه های ثبت، عدم دسترسی به اینترنت پرسرعت و نبود آموزش کافی برای کارکنان از جمله موانعی است که باید برطرف شود.
مسأله دیگر، هزینه بالای ثبت رسمی اسناد است. مالیات نقل وانتقال، حق الثبت، حق التحریر دفاتر رسمی و سایر هزینه ها ممکن است برای بسیاری از شهروندان، به ویژه در قشرهای کم درآمد، بازدارنده باشد. بدون حمایت مالی و تسهیلات از سوی دولت، ممکن است مردم به جای قانون گرایی، همچنان به روش های غیررسمی روی آورند.
مقاله پیشنهادی: سامانه خودنویس املاک
فرصت های اقتصادی ناشی از ثبت رسمی املاک
با وجود چالش ها، قانون جدید فرصت های قابل توجهی را نیز پیش روی بازار املاک و کل اقتصاد کشور قرار داده است.
مهم ترین آن ها، افزایش امنیت سرمایه گذاری در بخش مسکن است. اکنون خریداران با اطمینان خاطر بیشتری اقدام به خرید می کنند، چون مطمئن هستند که ملک مورد نظر دارای سند رسمی و ثبت شده در سامانه ملی است.
همچنین بانک ها و مؤسسات مالی نیز با مشاهده ثبت رسمی و شفاف مالکیت ها، می توانند تسهیلات بیشتری ارائه دهند.
این امر موجب پویایی بازار، رونق ساخت وساز، و افزایش اشتغال در حوزه های وابسته به ساختمان خواهد شد. از سوی دیگر، دولت نیز با دسترسی به اطلاعات دقیق از معاملات، می تواند نظام مالیاتی مؤثرتری را پیاده کند و از فرارهای مالیاتی جلوگیری نماید.
تأثیر قانون بر بازار اجاره و قراردادهای بلندمدت
یکی از جنبه های مغفول مانده در سال های اخیر، بی ثباتی در بازار اجاره بوده است. قراردادهای اجاره غالباً بدون ثبت رسمی و تنها با یک برگ دست نویس در بنگاه ها انجام می گرفتند. این امر موجب بروز اختلافات متعدد میان موجر و مستأجر، عدم امکان پیگیری قانونی، و مشکلات اجتماعی فراوان شده بود.
با اجرای قانون جدید، قراردادهای اجاره بیش از شش ماه نیز باید به ثبت رسمی برسند. این اقدام می تواند باعث ثبات بیشتر در بازار اجاره شود، زیرا حقوق و تعهدات هر دو طرف به طور دقیق مشخص شده و قابل استناد قانونی خواهد بود.
این اقدام همچنین به حل یکی از معضلات عمده مستأجران، یعنی عدم تمدید قرارداد یا اخراج ناگهانی توسط موجر، کمک شایانی می کند.
مقاله پیشنهادی: در مورد صندوق املاک و مستغلات چه می‌دانید؟
آینده بازار املاک در سایه قانون مندی و شفافیت
اجرای گسترده قانون جدید الزام به ثبت سند رسمی، نویدبخش آینده ای روشن برای بازار املاک ایران است. این بازار که پیش از این با بی نظمی، نوسانات شدید و ناامنی حقوقی مواجه بود، اکنون به سمت ثبات، شفافیت و سلامت حرکت می کند.
در چنین شرایطی، مردم با اعتماد بیشتری اقدام به خرید، فروش یا اجاره ملک می کنند و سرمایه گذاران نیز علاقه بیشتری به ورود به این بازار نشان می دهند.
از سوی دیگر، دولت با اتکا به اطلاعات دقیق، می تواند سیاست گذاری های مؤثرتری در حوزه مسکن اتخاذ کند، اعم از کنترل قیمت ها، حمایت از ساخت وساز، ارائه یارانه به اقشار کم درآمد، و جلوگیری از سوداگری در بازار.
نتیجه گیری
قانون الزام به ثبت سند رسمی، گامی جسورانه و ضروری در مسیر اصلاح ساختاری بازار املاک ایران است. این قانون با حذف معاملات قولنامه ای و الزام به ثبت املاک در سامانه های رسمی، زمینه ساز شفافیت، کاهش فساد، افزایش امنیت معاملات و کاهش پرونده های قضایی می شود. هرچند مسیر اجرای این قانون با چالش هایی روبه رو است، اما با اراده سیاسی، آگاه سازی عمومی و ارتقاء زیرساخت های اجرایی، می توان به اجرای موفق آن امیدوار بود.
در نهایت، تنها از طریق فرهنگ سازی، همراهی مردم، و حمایت نهادهای دولتی است که می توان انتظار داشت بازار املاک ایران از یک فضای غیررسمی و پرمخاطره، به بستری قانون مند، شفاف و قابل اعتماد تبدیل شود.
