آنچه در این مطلب می خوانید:
فروش اموال غیرمنقول یکی از مهم ترین مراحل اجرای احکام مدنی است که این دسته از اموال از نظر نوع استفاده مانند کسب و کار و سکونت و کشاورزی و غیره مورد بهره برداری قرار می گیرند. با توجه به اهمیتی که این اموال دارند قانون برای آنها مقررات ویژه ای را در نظر گرفته است. این اموال به عنوان بخشی از مراحل بعد از برنده شدن در مزایده به فرد برنده منتقل می شوند. در ادامه این مقاله با مجله هزاره همراه شوید.
فروش اموال غیرمنقول
بعد از آن که مال غیرمنقول در جریان مزایده به فروش رسیده و برنده مزایده اعلام شد جریان مزایده باید از سوی دادگاه مورد تایید قرار گرفته و صحت آن تایید شود. سپس دستور تنظیم سند انتقال صادر شده و عملیات اجرایی با پرداخت محکوم به و گرفتن هزینه های اجرایی ادامه می یابد.
بر اساس مواد ۱۴۳ و ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب آبان ماه ۱۳۵۶ دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور مربوط به صدور و تنظیم سند انتقال به نام خریدار است و ارتباطی به امر خلع ید و تحویل ملک ندارد.
بر اساس ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی سند انتقال باید توسط مالک یا نماینده دادگاه امضا شود و این تنها وظیفه ای است که قسمت اجرا در مراحل بعد از برنده شدن در مزایده در قبال برنده مزایده است. بنابراین اقدامات اجرایی در ارتباط با مورد فروش پایان یافته به شمار می رود.
اگرچه در قانون اجرای احکام مدنی، مقررات ویژه ای برای توقیف و فروش اموال غیر منقول پیش بینی شده است اما بر اساس ماده ۱۳۷ این قانون مقرر شده است: ترتیب فروش اموال غیر منقول به استثنای مواردی که در این مبحث معین شده، مانند فروش اموال منقول است.
بنابراین در عملیات فروش اموال غیر منقول در صورتی که مقررات خاصی پیش بینی نشده باشد، باید از قواعد مربوط به فروش اموال منقول استفاده کرد.
در موضوع فروش و انتقال مال مزایده ای برخی از افراد اعتقاد دارند که اگر ملک مورد مزایده در تصرف محکوم علیه باشد باید ملک تخلیه شده و به برنده مزایده تحویل داده شود. در بحث انتقال سند، اجرای احکام نماینده فروشنده است و به همین دلیل هم نمی تواند ملک را از تصرف متصرف خارج کند. و در این مورد برنده مزایده می تواند با ارائه دادخواست، خلع ید و یا تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.
| بیشتر بخوانید: تشریفات مزایده چیست و چه تاثیری در فرایند مزایدات دارد؟ |
شرایط توقیف و مزایده اموال
در صورتی که بدهی توسط محکوم علیه پرداخت نشود و در این زمینه هیچ مالی هم برای پرداخت بدهی نداشته باشد؛ امکان بازداشت او وجود دارد. اما اگر او مالی برای پرداخت بدهی خود داشته باشد باید مراتبی برای اجرای حکم مبنی بر پرداخت بدهی اواز طریق اموال صورت بگیرد که در ادامه به آنها اشاره می کنیم.
- اگر مال مورد نظر وجه نقد باشد، معادل مقدار محکوم شده از آن مال برداشت و به حساب مشخص شده واریز می شود.
- اموال منقول و غیرمنقول نیز به اندازه مبلغ بدهی توسط دادگاه توقیف و طبق قانون اجرای احکام به فروش می رسد و کل هزینه ها نیز از آن تامین می شود.
- پس از توقیف اموال، ارزش مالی آن توسط دو نفر از کارشناسان مربوطه تعیین و آگهی های مربوطه جهت اطلاع ازموضوع درج می گردد.
- اموالی که احتمال فساد و خراب شدن آنها زیاد است و نیز اموالی که هزینه نگهداری بالایی دارند و نیز مالى که ارزش آن کمتر از سی میلیون ریال است بدون انجام مزایده و با نظر کارشناس به فروش می رسد.
- اگر محکوم علیه در ازاء جزای نقدى بازداشت شود و در جریان اجراى حکم، مالى از او به دست آید که بتوان باقى مانده جزاى نقدى را استیفاء نمود مال مذکور توقیف و اقدامات اجرایى در این خصوص معمول و از محکوم علیه رفع بازداشت می شود.
- هرگاه قبل از فروش مال توقیف شده، جزاى نقدى مقرر در حکم و هزینه هاى اجرایى پرداخت شود. از مال مذکور رفع توقیف به عمل می آید.
معاملات اموال غیر منقول چیست؟
اموال منقول و غیرمنقول با یکدیگر تفاوت زیادی دارند. اموال غیرمنقول به معنای واقعی کلمه غیر قابل انتقال است. تعریف قانونی این اموال به تفصیل در ماده ۱۲ قانون مدنی آمده است. طبق آن بند، «مال غیرمنقول، اموالی است که از مکانی به مکان دیگر قابل انتقال نباشد، خواه در ذات استقرار آن باشد و خواه به دلیل آسیب یا نقص در خود مال یا در آن، ناشی از فعل انسان باشد». ملکی که ذاتاً غیرقابل انتقال است مانند کوه و آپارتمانی که توسط انسان غیر منقول شده است. اموال غیرمنقول به چهار دسته تقسیم می شوند که در زیر به معرفی آن ها می پردازیم.
اموال غیرمنقول ذاتی
اموال غیرمنقول ذاتی به اموالی اطلاق می شود که بدون دخالت انسان به طور طبیعی قابل انتقال نیست. مانند کوه، زمین، معدن و غیره. ممکن است بپرسید، سنگ های معدن قابل استخراج هستند، پس چرا گفته می شود که آن ها غیرمنقول هستند؟
همان طور که گفتیم، این نقل و انتقال باید به گونه ای انجام شود که نه به خود ملک آسیبی وارد شود و نه محل آن. اما از آنجایی که حمل و نقل سنگ ها یا کوه منجر به از بین رفتن آن ها می شود، آن ها را منقول نمی دانند.
اموال غیرمنقول به دست انسان
اموال دیگری نیز وجود دارد که ذاتاً غیر منقول نیستند اما از طریق عمل انسان به زمین متصل می شوند و بنابراین انتقال آن ها غیرممکن است. مگر اینکه خود ملک یا زمین آسیب دیده باشد.
از جمله اموال غیر منقول ایجاد شده توسط فعالیت های انسانی می توان به آپارتمان ها اشاره کرد. تفاوت این اموال با اموال غیرمنقول ذاتی از این جهت است که به طور مصنوعی به عنوان اموال غیرقابل انتقال به دست می آیند و در صورت از بین رفتن این خاصیت به عنوان اموال منقول طبقه بندی می شوند.
اموال در حکم غیرمنقول
همانطور که مشاهده می کنید اموال منقول و غیرمنقول انواع مختلفی دارند که مهمترین آن ها اموال در حکم غیرمنقول است. بر اساس ماده ۱۷ قانون مدنی، بخشی از اموال منقول ذاتی که در طبقه اموال است، در صورت تحقق هر دو شرط در یک زمان، جزء اموال در حکم غیرمنقول است. دو شرط عبارتند از:
۱. مال ذاتا منقول است.
۲. مورد استفاده در کشاورزی و آبیاری است.
از این رو حیوانات و اقلامی که مالک برای کشاورزی استفاده می کند مانند گاو، ابزار مزرعه، بذر و غیره. آن ها بخشی از اموال در حکم غیر منقول هستند.
اموال غیر منقول تبعی
غیرمنقول تبعی نیز به عنوان اموالی شناخته می شود که قابل مشاهده یا لمس نیستند. این اموال شامل حقوق و دعاوی متعددی است که در ماده ۱۸ قانون مدنی به سه مورد از آن ها اشاره شده است:
۱.انتفاع از اموال غیر منقول
۲ حقوق ارتفاع نسبت به ملک
۳. دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از قبیل دعاوی خلع ید
فروش اموال غیر منقول
خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول یکی از رایج ترین کار های روزمره مردم است. روش های فروش و انتقال مالکیت اموال منقول و غیرمنقول متفاوت است. فروش و انتقال املاک و مستغلات مانند خانه، زمین، آپارتمان و غیره باید به صورت رسمی و توسط طرفین در دفتر اسناد رسمی انجام شود. در صورتی که انتقال اموال منقول مانند میز و صندلی از طریق مبایعه نامه و قولنامه عادی انجام می شود.
سند اموال غیر منقول
علاوه بر آشنایی با اموال منقول و غیرمنقول، بهتر است با اسناد این اموال نیز آشنا شوید. اسناد اموال غیر منقول اسنادی هستند که برای انتقال مالکیت به ملک صادر و تنظیم می شوند. در صورتی که این اسناد توسط اداره ثبت اسناد و املاک، سردفتر اسناد رسمی یا سایر مقامات رسمی تنظیم شده باشد، معتبر بوده و قابل استناد می باشد. هر کسی که چنین اموالی را دارد مالک آن است. البته برای برخی اموال منقول مانند اتومبیل، اتوبوس و …. اسناد رسمی نیز مورد نیاز است.
اموال منقول و غیر منقول در وصیت نامه
وصیت نامه یک سند رسمی و الزام آور است اعم از اینکه مربوط به مال منقول باشد یا غیر منقول. البته بیش از یک سوم وصیت نامه ها باطل است. به این ترتیب دارایی ها و اموال متوفی اعم از منقول و غیرمنقول ارزش گذاری شده و سپس ثلث محاسبه می شود. بنابراین در احتساب ثلث اموال منقول و غیرمنقول متوفی تفاوتی وجود ندارد.
مزایده دارایی های غیرمنقول
بر اساس قانون، مزایده با قیمتی شروع می شود که یا پیشنهاد دهنده و خوانده در حین ارزیابی بر آن توافق می کنند و یا قیمت توسط کارشناس تعیین می شود و این قیمت به عنوان قیمت پایه در نظر گرفته می شود. پس مزایده از قیمت پایه شروع می شود و ملک به شخصی که بالاترین قیمت را پیشنهاد و قبول می کند فروخته می شود.
پس از اتمام حكم به درخواست محكوم عليه (فردي كه حكم را به نفع خود صادر كرده است) دستور اداري صادر مي شود و سپس به درخواست محكوم عليه با دادورز توسط اداره اداري مصاحبه مي شود. اسناد و اموال کشور توسط بانک مرکزی، سازمان حمل و نقل و ارتباطات کشوری و همراه اول و همچنین بورس اوراق بهادار ثبت می شود. .
اعتراض به قیمت تعیین شده
پس از معرفی و درج اموال، نتایج ارزیابی باید به اطلاع طرفین برسد که سه روز از تاریخ ابلاغ فرصت دارند تا به نظریه ارزیاب اعتراض کنند. دادگاه قبل از تصمیم گیری نهایی، پرونده را برای بررسی ارسال می کند.
شایان ذکر است چنانچه بین اعلام نظر کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر ارزش اموال مورد مزایده تا اجرای آن توسط واحد اجرائیات دادگستری فاصله زمانی طولانی باشد، کارشناس باید مجددا مورد بررسی قرار گیرد زیرا نظر کارشناسی به دلیل نوسانات قیمت هر چند وقت یکبار تغییر خواهد کرد زیرا مدت اعتبار حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور می باشد.
درج آگهی
آگهی های فروش باید در یکی از روزنامه های محلی منتشر شود. علاوه بر این، هر یک از طرفین ممکن است درخواست تبلیغات در یک روزنامه کثیرالانتشار را داشته باشند. البته اگر روزنامه محلی نباشد و یا ارزش ملک ۲۰۰۰۰ تومان باشد، در این صورت نیازی به آگهی در روزنامه محلی نیست، بلکه در قسمت اجرا و محل فروش است.
فاصله بین درج آگهی تا تاریخ فروش نباید بیشتر از ۱ ماه و کمتر از ۱۰ روز باشد.
اگر خریدار پیدا نشد
اگر خریدار پیدا نشد، سه راه حل وجود دارد: ۱- بدهکار (بستانکار) ملک دیگری را معرفی می کند و مال آزاد می شود. ۲- محکوم علیه ( طلبکار ) ملک را به قیمت پایه دریافت می کند. ۳- محکوم علیه تقاضای مزایده جدید می کند (در این صورت هزینه های مزایده بعدی به عهده خود وی خواهد بود).
کلام اخر
همانطور که می بینید قانونگذاران برای هر نوع اموال قوانین خاصی وضع کرده اند. به همین دلیل توصیه می کنیم با اموال منقول و غیرمنقول آشنایی کافی داشته باشید تا در صورت بروز مشکل بتوانید به درستی از حقوق خود دفاع کنید. در این مقاله سعی بر آن است تا شما را با تعاریف و انواع غیرمنقول آشنا کنیم که بزرگترین تفاوت آن ها در دسترس بودن و انتقال پذیری آن هاست. اگر همچنان در این زمینه به راهنمایی و مشاوره نیاز دارید، می توانید همین امروز با ما تماس بگیرید.
پیشنهاد مطالعه: اگر به دنبال مناقصات جدید هستید « مزایده های قوه قضائیه » را در پایگاه اطلاع رسانی هزاره دنبال کنید.
سوالات متداول
مهلت پرداخت مزایده به شرح زیر است:
۱۰% نقداً پس از اعلام نتیجه
۹۰% باقی مانده ظرف دو ماه از حکم قطعی
مدت زمان دقیق انتقال مالکیت در مزایدات ممکن است متفاوت باشد. این مدت زمان به عواملی مانند سرعت رسیدگی در دادگاه، همکاری محکوم علیه و تراکم کاری در دفاتر اسناد رسمی بستگی دارد.
برنده مزایده باید در تمام مراحل انتقال مالکیت پیگیر کار باشد و در صورت بروز مشکل به مراجع قضایی و قانونی مراجعه کند.
برای اطلاع دقیق از زمان انتقال مالکیت در مزایده مورد نظر خود، می توانید به دفاتر زیر مراجعه فرمائید:
دفترخانه محل برگزاری مزایده
مرجع قضایی مربوطه
وکیل دادگستری
