آنچه در این مطلب می خوانید:
افرادی که برای اولین بار می خواهند خانه بخرند در صورتی که نقدینگی لازم را نداشته باشند می توانند از وام های بانک های خصوصی یا دولتی استفاده کنند. در صورتی که وام گیرنده نتواند اقساط وام خود را بپردازد یا آنکه بدون فک رهن ملک رهنی را منتقل کند بانک نسبت به مصادره اقدام کرده و این ملک جزو املاک بانک به شمار می رود. در ادامه این مقاله با مجله هزاره همراه شوید.
مصادره املاک توسط بانک
مصادره املاک توسط بانک در دو حالت رخ می دهد:
عدم پرداخت اقساط
در صورتی که مالک ملک از بانک وامی را دریافت کرده باشد و سند مالکیت را به عنوان وثیقه در نزد بانک قرار داده باشد؛ در صورتی که پرداخت اقساط به تعویق بیافتد بانک می تواند از محل وثیقه طلب خود را دریافت کند. در این موارد بانک بر اساس قانون ثبت و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، پرونده را به دایره حقوقی ارجاع می دهد.
دایره حقوقی هم توسط دفترخانه پس از طی تشریفات مزایده، خانه را برای فروش وارد جریان مزایده می کند. در صورتی که ارزش خانه از مبلغ وام بیشتر باشد، مابه‌التفاوت این عدد به مالک ملک برگردانده می شود، اما اگر مبلغ مزایده کمتر از اقساط و بدهی مالک باشد، مالک باید مابقی آن را به بانک بپردازد.
عمدتا بانک ها خیلی زود برای اخذ طلب خود از بدهکار بانکی و شخص خریدار اقدام نمی کنند و منتظر می مانند تا میزان بدهی از محل اخذ وام آنقدر افزایش پیدا کند تا بانک بتواند کل ملک را به مصادره در بیاورد. در وضعیت اقتصادی امروز و گرانی و افزایش قیمت خانه، بانک ها تمایل زیادی به تملک املاک وام دار دارند چون موجب افزایش دارایی و سرمایه بانک ها می شود.
فروش ملک بدون فک رهن یا پرداخت اقساط
بر اساس قانون در صورتی که فردی مالک یک ملک باشد می تواند از تسهیلات بانکی برای خرید و تعمیرات ملک استفاده کند و تعهد کند که اقساط وام دریافتی را در سررسید معین می پردازد. در صورتی که این فرد ملک را به دیگری منتقل کند در حالی که اقساط عقب افتاده دارد؛ یا آن که فک رهن را صورت نداده است؛ بانک می تواند ملکی را که در وثیقه بانک است مصادره کند و از محل آن از طریق مزایده ملک برای دریافت طلب خود استفاده کند.
در صورتی که بعد از مراحل قانونی خانه به تملک بانک در بیاید بانک با طی مراحل قانونی می تواند سند خانه را به نام خود منتقل کند.
| بیشتر بخوانید: نکات مهمی که باید در ارتباط با آپارتمان مزایده ای بدانید |
مزایده املاک بانک
همانطور که در مقالات گذشته اشاره کردیم، مزایده فروش کالا و خدمات به صورت عمومی است که بر اساس اصول آن فردی که بیشترین قیمت پیشنهادی را بدهد برنده آن خواهد شد. پیش از اجرای مزایده نیز قیمتی به عنوان قیمت پایه توسط کارشناس تعیین و ثبت می شود.
در زمینه ملک مصادره ای در رهن بانک، بانک می تواند ملک مصادره‌ای خود را برای فروش به مزایده بگذارد، درصورتی که مبلغ فروش بیشتر از طلب خود باشد مابقی را به مالک خانه بازمی‌گرداند. در مقابل چنانچه مبلغ فروش کمتر از بدهی شخص به بانک باشد، بر اساس قانون، فرد، موظف می شود مابقی بدهی خود را به بانک پرداخت کند.
در صورتی که قیمت ملک بعد از مدتی به دلایل مختلفی دچار نوسان شد در ارتباط با قیمت روز ارزیابی مجددی انجام شده و اگر بدهی مالک با گذشت زمان تغییر کرد وام گیرنده وظیفه دارد مبلغ اضافی را به بانک پرداخت کند. در این زمینه حتی بانک می تواند بر اساس قانون دیگر اموال شخص را توقیف کرده و او را ممنوع الخروج کند.
به غیر از بانک، وام گیرنده هم می تواند تقاضای ارزیابی مجدد را بر اساس قانون درخواست کند. رئیس اداره اجرایی نیز وظیفه دارد که به درخواست او رسیدگی کرده و در صورت داشتن شرایط لازم، دستور ارزیابی مجدد و تعیین قیمت جدید ملک را صادر کند.
روش های جلوگیری از مصادره ملک توسط بانک چیست؟
مالکان با استفاده از دو روش می توانند از مصادره ملک خود توسط بانک جلوگیری کنند:
فک رهن
فک رهن به معنای خارج کردن سند از رهن بانک است. در صورتی که مالک بخواهد این کار را انجام دهد باید طلب خود را به صورت کامل به بانک پرداخت کند و تسویه کند یا آن که بانک از بدهی آن فرد چشم پوشی کند.
به وثیقه گذاشتن ملک دیگر
اگر مالک یک ملک، بخواهد از ملکی که در رهن بانک است رفع اثر کند می تواند ملک دیگری را به جای ملک قبلی در رهن بانک قرار داده و طبق قانون با دستورالعمل های مشخص، شرایط تعویض وثیقه را فراهم کند. در این حالت بانک می تواند وثیقه جدید را جایگزین وثیقه قبلی کند. با این کار فرد با وجود آن که ملزم به پرداخت اقساط خود است، اما در عین حال می‌تواند ملک را نیز به فروش برساند.
پیشنهاد مطالعه: اگر به دنبال مزایدات جدید هستید « مزایده های بانک سپه » را در پایگاه اطلاع رسانی هزاره دنبال کنید.
