نحوه کارشناسی اموال و مدت زمان واریز پول مزایده

همه افراد می‌ توانند در جلسات مزایده ملک شرکت کنند و این جلسات عمدتا از طریق ثبت آگهی در روزنامه ها و مکان های پرتردد و شبکه های اجتماعی اطلاع رسانی می شود. یکی از اطلاعات مهمی که در متن آگهی مزایده قید می شود؛ قیمت اولیه ملک مورد مزایده است. در ادامه این مقاله از مجله هزاره به بررسی روش کارشناسی اموال و مدت زمان واریز پول مزایده می پردازیم.

کارشناسی اموال در مزایده

تعیین قیمت ملک در مزایده دارای قاعده خاصی نیست. در واقع قیمت شروع مزایده یا توسط مالک پیشنهاد می ‌شود و سپس افرادی که قصد خرید ملک را دارند، قیمت بالاتری پیشنهاد می ‌دهند یا آن که توسط کارشناس برگزاری مزایده مشخص می شود که این در صورتی است که مزایده توسط مراجع قضایی برگزار شده باشد. در آخر هم ملک به کسی فروخته می ‌شود که بیشترین قیمت را پیشنهاد دهد. لازم است بدانید که ۱۰ درصد از بالاترین مبلغ پیشنهادی باید نقدا در جلسه پرداخت شود.

اعتراض به کارشناسی مزایده

در حالتی که قیمت گذاری ملک توسط کارشناس انجام می شود؛ مالک هیچ حقی در پیشنهاد قیمت ندارد. در واقع کارشناسی ملک، یکی از مراحل بسیار مهم در انجام مزایده است. در صورتی که مالک نسبت به قیمت پیشنهاد شده توسط کارشناس اعتراضی داشته باشد، می‌ تواند در طول مدت یک هفته با مراجعه به دادگاه اعتراض خود را به صورت کتبی اعلام کند. اگر با اعتراض مالک موافقت شود، کارشناس جدیدی برای پرونده انتخاب می ‌شود و باید هزینه کارشناسی مجددا پرداخت شود. بهتر است بدانید که در مواردی مانند عدم صلاحیت کارشناس، موجه نبودن نظر کارشناس، عدم وجود نتیجه قطعی و غیره می‌ توان به کارشناسی اعتراض کرد.

مدت زمان واریز پول مزایده

برای آن که در مزایده برنده شوید؛ نیاز است که کاربلد و مجرب باشید. علاوه بر این؛ آگاهی یکی از شروط اصلی پیروزی در مزایده است. بهتر است پیش از حضور در جلسه مزایده، اطلاعات خود را در این موضوع بیشتر کنید. نحوه پرداخت مبلغ نیز بستگی به نوع ملک و شرایط مزایده ملک دارد. در برخی از موارد مبلغ به حساب دادگستری و در برخی دیگر به حساب مالک واریز می‌ شود.

در ارتباط با مدت زمان واریز پول مزایده باید بدانید که برنده مزایده باید در جلسه مزایده ۱۰ درصد از مبلغ مزایده را به صندوق دادگاه واریز نماید و مابقی را حداکثر ظرف مهلت یک ماه واریز کند و در صورت انصراف یا عدم پرداخت کل پیشنهاد، ده درصد مذکور به نفع دولت ضبط می گردد و مزایده تجدید می شود.

مأمور اجرا می‌تواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد. ‌در این صورت برنده مزایده باید ده درصد بها را فی‌المجلس به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم نماید حداکثر مهلت مزبور از یک ماه تجاوز نخواهد‌ کرد و در صورتی که برنده مزایده در موعد مقرر بقیه بهای اموال را نپردازد سپرده او پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید‌ می‌گردد.

مدت زمان کارشناسی تا مزایده

در مزایده فروش با قیمتی که کارشناس تعیین می کند شروع می شود. این قیمت را قیمت پایه می نامند. بنابراین نظریه کارشناسی از اهمیت ویژه ای برخوردار است. به همین دلیل اعتبار نظریه کارشناس هم در اجرای ثبت و هم در اجرای حکم شش ماه از تاریخ تصویب یعنی تاریخ قطعیت در نظر گرفته می شود. زیرا بعد از آن مهلت احتمال تغییر قیمت وجود دارد و اگر مزایده با همان قیمت قبلی باقی بماند به ضرر طرفین در روند اجرایی خواهد بود.

در صورت انقضای مدت اعتبار نظریه کارشناس و اجرای ثبت یا اجرای احکام بدون توجه به این موضوع، این رویه قابل اعتراض است. دعاوی ناشی از تخلف از مقررات مزایده در اجرای احکام ظرف ۷ روز از روز فروش به دادگاه تقدیم می شود. در این صورت تا رفع شکایت کالا به مشتری تحویل داده نمی شود. در اجرای ثبت در صورت وجود اعتراض در این خصوص می توانید قبل از پایان مراحل اجرایی به رئیس ثبت شکایت نمایید.

مدت اعتبار قیمت کارشناسی در مزایده

در رابطه با مدت اعتبار قیمت کارشناسی در مزایده باید گفت که طبق تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگاه در صورتی که معامله مستلزم تعیین ارزش منصفانه توسط کارشناس عمومی باشد، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از تاریخ انتشار معتبر است.

پس مدت اعتبار نظر کارشناس ۶ ماه است، بنابراین اگر بعد از مدت مذکور درخواست کارشناسی مجدد ارائه دهید. البته گاهی اوقات اجرای حکم باعث توقف کار این رویه می شود و به محکوم علیه اخطار می شود.

لازم به ذکر است که در مزایده دادگستری بر خلاف کاری که سازمان ها و ارگان ها برای فروش دارایی خود انجام می دهند، قیمت پایه محرمانه نبوده و همه از آن مطلع می شوند.

آیا امکان درخواست تغییر نظر کارشناسی در مزایده وجود دارد؟

برای اعتراض به قیمت کارشناسی مزایده باید به موارد زیر توجه نمایید:

• نظریه کارشناسی یکی از ادله مهم و گسترده در دعاوی است که از منظر فنی و تخصصی در دعاوی مورد استفاده و استناد قرار می گیرد.

• به منظور حل و فصل موضوع در مواردی که به دلیل ماهیت فنی و تخصصی بودن، برای تشخیص موضوع، نظر کارشناسی لازم است که به درخواست یکی از طرفین پرونده یا به تشخیص خود، دادگاه دستور ارجاع برای اعلام نظر به کارشناس می دهد.

• نظريه كارشناسي نوعي نظر فني و تخصصي در زمينه مسائل مربوطه در حل و فصل دعاوي است كه بر اساس ارجاع از دادگاه و پس از بررسي موضوع توسط كارشناس واجد شرايط اظهار مي شود.

• نظر کارشناس برای داشتن اعتبار باید دارای شرایطی باشد که مهمترین آن این است که نظریه کارشناس مستدل، صریح و روشن باشد و با شرایط واقعی و معلوم کارشناس مغایرت نداشته باشد. در این صورت دادگاه به نظر کارشناس عمل می کند و بر اساس آن نظر می دهد.

• نظر کارشناس در اموری که به او ارجاع می شود تأثیر بسزایی در اصل و حدود حقوق طرفین دعوا دارد و لذا در صورتی که نظر کارشناس را مغایر با حقوق آن ها در دعوا بدانند، مخالفت می کنند.

• ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد پس از تصویب کارشناس و انتخاب کارشناس و درخواست جبران خسارت کارشناس، دادگاه به کارشناس اخطار می کند که ظرف مهلت مقرر در کارشناس نظر خود را ارائه کند.

• وصول نظر کارشناسی به اطلاع طرفین می رسد، طرفین می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه و با عنایت به نظر کارشناس در صورت داشتن مطالبی اظهارنظر کتبی مثبت یا منفی نمایند. پس از انقضای مهلت تعیین شده، دادگاه به پرونده رسیدگی می کند و در صورت آمادگی برای اتخاذ تصمیم عمل می کند.

• لازم به ذکر است در مواردی که بررسی کارشناسی به عهده شخص حقوقی است، مانند ارجاع مسائل پزشکی به سازمان پزشکی قانونی یا مراجعه به صحت سند، تطبیق دست خط، امضا، اثر انگشت یا مهر به اداره تشخیص هویت و پلیس بین الملل و شخص حقوقی برای نظر یک یا چند نفر از کارشناسان خود که طبق ماده ۲۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید از هویت و خصوصیات شخص اطلاع داشته باشند، ارجاع می دهند. این شخص که مستقیماً در تنظیم نظر مشارکت داشته است، نماینده و شخص مذکور از نظر مسئولیت، رد موارد و امکان اعتراض به رأی صادره از کارشناسان رسمی هستند.

بر اساس تبصره ۲ ماده ۳۳۱ ماده ۳۶۹ قانون آیین دادرسی مدنی، اصحاب دعوا می توانند در امر مورد اختلاف، کارشناس را به صورت توافقی انتخاب کنند و با انتخاب این روش، حق اعتراض به نظريه كارشناس با توافق در دعوا قطعی است. در این صورت نظر کارشناس منجر به صدور رای قطعی می شود و در این صورت امکان تجدیدنظرخواهی وجود نخواهد داشت.

در مورد ایرادات با توجه به نظر کارشناس باید گفت که قاضی می تواند به اعتراض اصحاب دعوا توجه کرده و در رابطه با وارد شدن اعتراض اقدامات مقتضی انجام دهد و این امر جز با ذکر دلیل و جهت شکایات امکان پذیر نیست.

• یکی از مهم ترین دلایلی که می تواند موجب اعتراض به نظر کارشناس شود، مبهم بودن نظریه کارشناس، عدم نتیجه قطعی و روشن، عدم استدلال و توضیح نظر کارشناس، بی احترامی به نظر کارشناس است. نظريه با قـرار كارشناس و عدم توجه و نظر كارشناس به كليه موارد مندرج در راه حل و عدم توافق نظر كارشناس با احوال شناخته شده و بررسي شده كارشناس است.

هزینه های اعتراض به نظریه های کارشناسی در اجرای احکام

هزینه اعتراض به نظریه کارشناس یا حق الزحمه ارزیاب با توجه به کمیت، کیفیت و ارزش کار توسط داور تعیین می شود.ماده ۷۶ قانون نحوه اجرای احکام دادگاه ها مقرر می دارد که هر یک از طرفین می تواند نسبت به میزان حق الزحمه کارشناسی اعتراض کند و دادگاه محل اجرای حکم در پایان عمل اجرایی صلاحیت دارد جزء هزینه های اجرائیه محاسبه و از محکوم علیه اخذ می شود.

آخرین کلام

مدت اعتبار نظریه کارشناسی در اجرای احکام طبق تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان دادگاه های رسمی مصوب ۱۳۸۷ حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور می باشد. در تبصره ماده مذکور آمده است در مواردی که معاملات مستلزم تعیین بهای عادلانه روز توسط کارشناس رسمی باشد، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود. اگر مزایده ظرف مدت شش ماه برگزار نشود، ارزیابی قبلی باطل است و کارشناسی مجدداً برگزار می شود.

پیشنهاد مطالعه: اگر به دنبال مزایدات جدید هستید « مزایده های روز کشور» را در پایگاه اطلاع رسانی هزاره دنبال کنید.

سوالات متداول