آشنایی با اصول و مبانی نظارت ساختمان

در نظارت ساختمان علاوه بر تسلط به نکات فنی نیاز است که ناظر ساختمان به آیین ‌نامه ‌های حقوقی، ایمنی و دیگر آیین ‌نامه‌ های فنی حوزه ساخت ‌و ساز احاطه کامل داشته باشد. در این مقاله از پایگاه مناقصه و مزایده هزاره سعی داریم اصول و مبانی نظارت ساختمان را با شروع تعریفی از نظارت بر اجرای ساختمان برای شما شرح دهیم.

نظارت بر اجرای ساختمان چیست؟

نظارت ساختمان به مجموعه عملیاتی که مهندس ناظر ساختمان جهت اطمینان حاصل کردن از انطباق عملیات ساختمانی و تاسیساتی با مشخصات موجود در پروانه ساختمان، نقشه های اجرایی، فایل های محاسباتی و … مطابق با آیین نامه های مقررات ملی ساختمان انجام می دهد، گفته می شود.

عملیات نظارت بر اجرای ساختمان در ۴ بخش کلی انجام می شود که شامل موارد زیر است:

•  نظارت معماری
•  نظارت سازه
• نظارت تاسیسات برقی
•  نظارت تاسیسات مکانیکی

مهندس ناظر ساختمان کیست؟

ناظر ساختمان یک شخص حقیقی یا حقوقی است که پس از پذیرش در آزمون نظارت نظام مهندسی دارای پروانه به نظارت ساختمان در یک رشته از رشته های ساختمان مشغول می باشد و بر اجرای صحیح عملیات اجرایی در حیطه پروانه خود نظارت می کند. ناظر ساختمان وظیفه دارد که بر عملیات ساختمانی که توسط مجری اجرا می شود نظارت داشته باشد و در آخر کار، مطابقت عملیات اجرایی با نقشه ها، فایل های محاسباتی و مباحث مقررات ملی را گواهی نماید.

وظایف مهندس ناظر ساختمان

در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها وظایف مهندس ناظر چنین بیان شده ‌است:

• نظارت بر عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها ایجاد می‌ شود. از نظر مطابقت داشتن ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ ها و محاسبات فنی ضمیمه
• ارائه گواهی مطابقت ساختمان با پروانه، نقشه و محاسبات
• اعلام هرگونه تخلف به شهرداری

مراحل نظارت ساختمان

 عملیات نظارت بر اجرای ساختمان پس از صدرو پروانه ساختمان شروع می شود و شامل مراحل زیر است:

مرحله اول: در نخستین مرحله، ناظر و دفتر نقشه برداری و نظارت، کد صفر- صفر یا کد مبنای ارتفاعی ارائه می کند که با توجه به آن کف تمام شده موزایید ملک ساخته می شود. همچنین مطابق با کد مبنای ارتفاعی ساختمان، اطلاعات لازم برای گود برداری برای مالک به دست می آید و مطابق آن مالک متوجه می شود که به چه میزان باید گود برداری انجام دهد.

مرحله دوم: هنگامی که گود برداری صورت گرفت، ناظر جهت بررسی ابعاد گود به ملک مراجعه می کند تا مطمئن شود که گود برداری مطابق نقشه های مصوب انجام شده است. اگر همه چیز درست بود و عمل گود برداری مطابق نقشه های مصوب انجام شده بود،کار تائید می شود و در غیر این صورت ناظر باید گزارش کار را رد کند. تمامی گزارش های نقشه برداری مطابق با نقشه های مصوب ارائه می شود که مورد تایید ناظر در ابتدای کار قرار گرفته است.

مرحله سوم: زمانی که «مِگر» توسط نقشه بردار کشیده شد، ۴ ستون کنار به مالک ارائه می شود و مطابق با آن باید ساخت و ساز صورت بگیرد. موارد مورد نیاز در یک رفرنس داده می شود و مهندس ناظر ساختمان بایستی ارتفاع روی مِگر را به شهرداری گزارش دهد.

مرحله چهارم و پنجم: مهندس ناظر در این مرحله از نظارت ساختمان، ارتفاع طبقات، درز انقطاع، شاغول بودن ستون ها، شیب و عرض رمپ (در صورت وجود) را نیز به شهرداری گزارش می دهد.

مرحله پایانی: در آخر، پس از تکمیل ساختمان امور پیش تفکیک و گواهی اتمام عملیات انجام می شود که مورد دوم به معنای تایید تمام مراحل ذکر شده است که به همراه گواهی امضا ثبت شده در دفتر خانه انجام می شود.

بنابراین اولین کار در زمینه احداث ساختمان دریافت نقشه های طراحی و پروانه ساختمانی می باشد. مالک ساختمان برای این کار باید به دفاتر نظام مهندسی مراجعه نماید تا نقشه های سازه، معماری، تاسیسات الکتریکی و تاسیسات مکانیکی برای وی طراحی شود. سپس با در دست داشتن نقشه های تایید شده توسط مهندسان طراح به واحد شهرسازی شهرداری مراجعه نموده تا نسبت به صدور پروانه ساختمانی اقدامات لازم صورت گیرد. شروع عملیات مرتبط با نظارت بر اجرای ساختمان بعد از صدور پروانه ساختمان می باشد.

انواع پروژه های نظارت ساختمان

امروزه بیشتر پروژه های نظارت ساختمان به صورت تک ناظره و چهار ناظره انجام می شود. تقسیم بندی پروژه های ساختمانی از طریق سازمان نظام مهندسی ساختمان و براساس متراژ و درجه اهمیت پروژه انجام می شود. متراژ (زیربنا کل) زیر۱۵۰۰ مترمربع تک ناظره و بناهای بالای این متراژ به صورت ۴ ناظره می باشند.

چرا پروژه های ساختمانی به ناظر احتیاج دارند؟

نیاز به ناظر ساختمان در اکثر پروژه های ساختمانی مهم و ضرورری است؛ زیرا این نوع پروژه ‌ها تست شده و بسیار پیچیده هستند و برخلاف تولید پروژه های دیگر می باشند که قبل از شروع تولید به صورت مکرر آزمایش می شوند. از سوی دیگر، برای اینکه پروژه کار کند، از ابتدا به ناظر نیاز دارد. ناظر با پروژه تعامل کامل دارد و ورودی مورد نیاز به منظور انجام تحقیق و آزمایش را فراهم می کند. علاوه بر آن، ناظر ها می توانند دید روشن تری از تمام جنبه های اجرای پروژه ارائه دهند. آنها همچنین می توانند مشکلات را قبل از وقوع شناسایی و برطرف کنند.

مدت زمان قرارداد نظارت ساختمان

مدت زمان قرارداد نظارت ساختمان از شروع نظارت از زمان صدور پروانه ساختمانی تا اتمام عملیات ساختمانی می باشد. معمولا مدت اعتبار پروانه ساختمانی بین ۲۴ تا ۴۸ ماه است. در صورتی که اعتبار پروانه به پایان برسد همچنان مهندس ناظر می بایست از پروژه بازدید کند و گزارش ها را ثبت نماید. تا زمانی که دوره نظارت پروژه ای به پایان نرسیده باشد، آن پروژه جزو ظرفیت و تعداد کارهای ناظر محسوب می شود.

نمونه قرارداد نظارت ساختمان

در ادامه بخش ابتدایی قرارداد نظارت ساختمان همراه با  موضوع و مدت زمان قرارداد ارائه شده است:

 قرارداد نظارت ساختمان در میان خانم/ آقای …………… فرزند …………. دارای شماره شناسنامه ………… صادره از ……… به عنوان مالک یا وکیل مالک ( به استناد وکالتنامه پیوست ) پلاک (های) ثبتی ………………. قطعه ………….. واقع در ………………… محدوده شهرداری منطقه …………….. که مالک یا وکیل وی در قرارداد اصطلاحاً مالک نامیده می شود از یک طرف و خانم/آقای مهندس ………… فرزند …………………….. دارای شماره شناسنامه ……………….. با پروانه اشتغال به کار مهندسی در رشته …………….. به شماره ………………… و شماره عضویت …………………. سازمان نظام مهندسی ساختمان استان……. که در این قرارداد مهندس ناظر نامیده می شود. از طرف دیگر، تحت شرایط مقرر و در حضور نماینده سازمان نظام مهندسی ساختمان استان………………….( دفتر نمایندگی حوزه ………………… ) که در این قرارداد به ترتیب نظام و دفتر نمایندگی نامیده می شوند، انعقاد گردید.

ماده یک ـ موضوع قرارداد

عبارت است از عرضه خدمات نظارت بر عملیات اجرایی پروژه ساختمانی پلاک با پلاک های ثبتی مندرج در این قرارداد.

ماده دو ـ مدت قرارداد

 ۲-۱- مدت زمان قرارداد نظارت ساختمان…………….. ماه ( به حروف ………………… ) شمسی است که از تاریخ امضای قرارداد شروع می شود. اگر پس از اتمام مدت  تعیین شده، عملیات ساختمانی به پایان نرسیده باشد، تمدید مدت قرارداد با توافق طرفین و لحاظ نمودن تعرفه های نظام مانعی ندارد.

 ۲-۲- درصورتی که عملیات اجرایی ساختمان مذکور قبل از انقضای مدت قرارداد به پایان برسد و گواهی پایان کار صادر شود، تعهدات طرفین برای باقیمانده مدت قرارداد خود به خود خاتمه خواهد یافت.

پیشنهاد مطالعه: اگر به دنبال مزایدات جدید هستید « مزایدات املاک » را در پایگاه طلاع رسانی هزاره دنبال کنید.